¿cómo se inicia una subasta judicial?

Estados de ejecución hipotecaria no judicial

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Formalmente, un prestamista hipotecario (acreedor hipotecario), u otro acreedor del derecho de retención, obtiene la terminación del derecho de rescate equitativo de un prestatario hipotecario (deudor hipotecario), ya sea por orden judicial o por efecto de la ley (después de seguir un procedimiento legal específico)[2].

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El titular de la hipoteca normalmente puede iniciar la ejecución hipotecaria en un momento especificado en los documentos de la hipoteca, normalmente un cierto período de tiempo después de que se produzca una condición de incumplimiento. En Estados Unidos, Canadá y muchos otros países, existen varios tipos de ejecución hipotecaria. En EE.UU., por ejemplo, dos de ellos -a saber, por venta judicial y por poder de venta- son ampliamente utilizados, pero otros modos son posibles en algunos otros estados de EE.UU.

Ejecución hipotecaria judicial frente a la no judicial

La ejecución hipotecaria judicial se refiere a los casos de ejecución hipotecaria que pasan por el sistema judicial. La ejecución hipotecaria se produce cuando se vende una vivienda para pagar una deuda impagada. El procedimiento se lleva a cabo de acuerdo con las leyes de la jurisdicción en la que se encuentra la propiedad, que casi siempre es la ley estatal.  Muchos estados exigen que las ejecuciones sean judiciales, pero en algunos estados las ejecuciones pueden ser tanto no judiciales como judiciales.

Si el tribunal considera que la deuda hipotecaria está en mora, se puede programar una subasta para la venta de la propiedad con el fin de obtener fondos para pagar al prestamista. Esto difiere de las ejecuciones hipotecarias no judiciales, que se tramitan sin intervención judicial.

Muchos estados exigen la ejecución judicial para proteger el patrimonio que los deudores puedan tener aún en la propiedad. La ejecución judicial también sirve para evitar las revelaciones estratégicas de prestamistas sin escrúpulos. En los casos en los que la subasta no genera suficientes fondos para pagar al prestamista hipotecario, el antiguo propietario seguirá siendo responsable del saldo restante.

Cómo comprar una ejecución judicial

La «ejecución hipotecaria» se produce cuando usted se retrasa en los pagos de su hipoteca, y el propietario de su préstamo (llamado «banco» en este artículo) utiliza procedimientos estatales para vender su casa para pagar la deuda. La ejecución hipotecaria funciona de forma diferente en cada estado.

Usted se retrasa en los pagos de su hipoteca. Según la ley federal, en la mayoría de los casos, el banco debe esperar hasta que usted se retrase más de 120 días en los pagos antes de iniciar una ejecución hipotecaria, independientemente de que sea judicial o no judicial.

El banco envía una carta en la que le notifica su intención de iniciar la ejecución hipotecaria. En muchos casos, tal y como exige el contrato de préstamo, el banco envía una carta, denominada carta de «incumplimiento», en la que le informa de que se iniciará la ejecución hipotecaria a menos que usted se ponga al día con los pagos atrasados, más los costes e intereses. La carta puede enviarse durante el periodo de 120 días previo a la ejecución hipotecaria.

El banco presenta una demanda judicial. Si no te pones al día con los pagos, el banco acudirá a los tribunales y presentará una demanda solicitando el derecho a vender la casa y aplicar el producto de la venta a la deuda. Si la ley estatal lo permite, la demanda también puede pedir al tribunal que conceda una sentencia de deficiencia si la venta de la propiedad no va a pagar totalmente la deuda. (En algunos estados, también se permite una sentencia por deficiencia después de una ejecución hipotecaria no judicial). Si se concede, usted sigue siendo responsable del saldo pendiente del préstamo después de la venta de la ejecución hipotecaria. Algunos estados no permiten las sentencias por deficiencia en determinadas circunstancias.

Casos judiciales de ejecución hipotecaria

Formalmente, un prestamista hipotecario (acreedor hipotecario), u otro titular de un derecho de retención, obtiene la terminación del derecho equitativo de redención de un prestatario hipotecario (deudor hipotecario), ya sea por orden judicial o por efecto de la ley (tras seguir un procedimiento legal específico)[2].

El titular de la hipoteca suele iniciar la ejecución en un momento especificado en los documentos de la hipoteca, normalmente un período de tiempo después de que se produzca una condición de incumplimiento. En Estados Unidos, Canadá y muchos otros países, existen varios tipos de ejecución hipotecaria. En EE.UU., por ejemplo, dos de ellos -a saber, por venta judicial y por poder de venta- son ampliamente utilizados, pero otras modalidades son posibles en algunos otros estados de EE.UU.

La ejecución por poder de venta, también llamada ejecución no judicial, y está autorizada por muchos estados si se incluye una cláusula de poder de venta en la hipoteca o si se utiliza una escritura de fideicomiso con dicha cláusula, en lugar de una hipoteca real. En algunos estados de EE.UU., como California y Texas, casi todas las llamadas hipotecas son en realidad escrituras de fideicomiso. Este proceso implica la venta de la propiedad por parte del titular de la hipoteca sin supervisión judicial (como se explica más adelante). Este proceso suele ser mucho más rápido y barato que la ejecución por venta judicial. Al igual que en la venta judicial, el titular de la hipoteca y otros titulares de gravámenes son, respectivamente, el primer y el segundo demandante del producto de la venta.

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