¿qué pasa si no se cumple un convenio?

¿qué pasa si no se cumple un convenio? 2021

convenios restrictivos de la propiedad

Le sorprendería saber cuántas personas que compran una propiedad no tienen ni idea de que los pactos restrictivos están presentes en los títulos de propiedad.    Y la ignorancia no es excusa para un juez.    Una vez que haya firmado en la línea de puntos, estará obligado a cumplir los pactos restrictivos aplicables a su propiedad.

Un convenio restrictivo exige que el ocupante del terreno al que se aplica el convenio (conocido como el pactante) no haga lo que se especifica en el convenio.    Los ejemplos más comunes de pactos restrictivos son los siguientes

Los pactos restrictivos no se trasladan con el propietario cuando se vende el terreno; están ligados a él.    Independientemente de que el comprador sea consciente de ellos, está obligado a cumplir las restricciones contenidas en el pacto.

Esto puede dar lugar a situaciones interesantes y a veces ridículas cuando los pactos restrictivos han permanecido en vigor durante muchos años.    Por ejemplo, se informó en The Guardian en 2015 que los propietarios de al menos una propiedad eduardiana en Brighton tienen prohibido exhibir su ropa de «manera lasciva».    También se informó de que en Swindon, muchas casas tienen pactos que establecen que no pueden tener vacas, pollos o cerdos en sus terrenos.    Esto podía ser relevante hace 130 años, cuando Swindon era una ciudad ferroviaria.    Sin embargo, hoy en día no parece razonable negar a los «Tom y Barbara Good» en ciernes la oportunidad de tener unos cuantos pollos.

cómo hacer cumplir un convenio

Un promotor suele imponer una serie de restricciones al vender las distintas parcelas de una urbanización. El motivo es proteger y mantener las características de la urbanización en su conjunto, lo que beneficia a todos los propietarios, preservando el valor de cada vivienda.

Ejemplos típicos de pactos restrictivos son no adaptar la propiedad para uso comercial, no alterar estructuralmente o ampliar la propiedad sin el consentimiento del promotor y no llevar a cabo ninguna urbanización en el terreno.

También es posible solicitar al Tribunal de Tierras la eliminación de los pactos si, por ejemplo, el carácter de la finca en la que se encuentra su propiedad ha cambiado desde que se impusieron los pactos restrictivos, haciendo que ya no sean pertinentes. Recurrir al Tribunal de Tierras tiene consecuencias económicas y es un proceso largo.

A menudo se pide al vendedor de una casa que confirme que ha cumplido con los pactos restrictivos de la propiedad. Un vendedor puede incumplir un convenio restrictivo por haber construido una ampliación o modificado estructuralmente la propiedad sin obtener el consentimiento del promotor original, por ejemplo. En estos casos, el vendedor puede ofrecer a los compradores una póliza de seguro de indemnización por pactos restrictivos.    La póliza cubre a los compradores y a su prestamista por cualquier pérdida que se produzca como resultado de una futura aplicación de los pactos restrictivos.

cómo evitar los pactos restrictivos

¿Por qué necesitamos pactos restrictivos? ¿Y por qué hacerlos cumplir? ¿Qué ocurre cuando no se cumplen los pactos? Conduzca por algunos barrios antiguos de las zonas suburbanas o semirrurales de Virginia o Maryland y obtendrá las respuestas obvias a estas preguntas. Las casas en mal estado, las vallas derruidas y los céspedes como praderas son signos típicos de una comunidad en la que no se aplica el convenio. Así que el propósito de la aplicación de los pactos es innatamente obvio: preservar y promover la imagen armoniosa y estética de una comunidad. Aparte de la apariencia, ¿hay otras razones para hacer cumplir los pactos? ¿Qué ocurre cuando la junta directiva retrasa o suspende la ejecución? Este artículo ofrece algunas respuestas a estas preguntas y destaca algunas de las consecuencias más comunes de no hacer cumplir los pactos a tiempo en las comunidades.

Aspecto de la comunidad y valores de la propiedad Como se ha señalado anteriormente, el impacto inmediato de no hacer cumplir las directrices arquitectónicas y de mantenimiento es el aspecto descuidado de una comunidad. A primera vista, esto puede no parecer un gran problema. Lo que muchos no saben es que las propiedades situadas en vecindarios mal mantenidos tienen un valor de reventa mucho más bajo que sus homólogas situadas en subdivisiones bien mantenidas. Por lo tanto, la falta de cumplimiento de los pactos no sólo repercute en la apariencia de una comunidad, sino que también afecta negativamente a los valores de la propiedad, una consecuencia muy real.

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