¿qué quiere decir uso y disfrute de la vivienda?

Derecho al disfrute de la propiedad reino unido

Los inquilinos de viviendas entienden que sus contratos de arrendamiento contienen obligaciones que el propietario les debe a ellos y viceversa. Éstas se conocen comúnmente como pactos. Uno de los principales pactos que existen en la mayoría de los contratos de alquiler de viviendas es el de «disfrute tranquilo». ¿Pero qué significa «disfrute tranquilo»? Este artículo investigará esta cuestión.

Algunos inquilinos residenciales creen que el disfrute tranquilo significa que deben poder disfrutar de una propiedad literalmente tranquila. En consecuencia, los inquilinos que sufren molestias por el ruido se refieren a menudo al pacto de disfrute tranquilo. Lamentablemente, se trata de una interpretación errónea de lo que significa el pacto.

Los inquilinos no deben interpretar el «disfrute silencioso» literalmente. No significa que el inquilino tenga derecho a disfrutar de una propiedad tranquila. En cambio, significa que el inquilino tiene derecho a utilizar su propiedad sin interferencias irrazonables o innecesarias por parte de su propietario. Como explicó Lord Denning en el caso McCall contra Abelesz, la cuestión es si el acto infractor «interfiere sustancialmente en la libertad de acción del inquilino en el ejercicio de sus derechos como tal».

Significado del disfrute de la propiedad

Un tribunal del Reino Unido ha proporcionado orientación sobre el significado de uso y disfrute y sobre lo que constituye una expectativa legítima en relación con los cambios en la base del cálculo del IVA, en el contexto de la telefonía móvil y los suministros relacionados fuera de la UE.

Telefónica obtuvo un acuerdo de las autoridades fiscales del Reino Unido (HMRC) para poder calcular el IVA sobre las tarifas telefónicas utilizando el «método de los ingresos». Según este método, Telefónica utilizó la proporción de las tarifas de acceso a la red pagadas por el cliente por el uso fuera de la UE en comparación con el uso total. Dado que los servicios efectivamente utilizados y disfrutados en un país no perteneciente a la UE están fuera del ámbito de aplicación del IVA, se utilizó el prorrateo para determinar qué parte de los ingresos estaba sujeta al IVA.

Posteriormente, la HMRC impugnó el método utilizado por considerar que el cálculo arrojaba un resultado favorable, aunque inexacto, ya que lo que el cliente pagaba por los suministros extracomunitarios era mayor que por los suministros comunitarios. HMRC también reclamó que Telefónica calculara el IVA a pagar sobre la base del uso real (el método del uso).

Pacto de disfrute tranquilo

Acuerdo formal, normalmente incluido en una escritura o en un contrato de arrendamiento, por el que un vendedor o arrendador se compromete a proteger a un comprador o arrendatario en caso de que se produzca una perturbación de su derecho a disfrutar tranquilamente de la propiedad que está comprando o arrendando.  Un pacto de disfrute tranquilo asegura a un propietario o arrendatario contra la perturbación de su derecho a poseer o utilizar la propiedad. Por ejemplo, un pacto de disfrute tranquilo puede impedir que un inquilino sea desalojado por una persona con un título superior.  También se denomina pacto de disfrute tranquilo.

Vecinos que disfrutan tranquilamente

«Ha quedado bien establecido por las autoridades que ningún acto de un arrendador constituirá un incumplimiento procesable del pacto de disfrute tranquilo a menos que implique alguna interferencia física o directa con el disfrute de los locales (alquilados)».

«… un pacto de disfrute tranquilo (es) una garantía contra las consecuencias de un título defectuoso, incluida cualquier perturbación encontrada en el mismo, y contra cualquier interferencia sustancial, por parte del pactante o de aquellos que reclaman bajo él, con el disfrute de los locales para todos los fines habituales.

Los estatutos de arrendamiento de viviendas suelen establecer el disfrute tranquilo como un derecho del inquilino, como este ejemplo del artículo 28 de la ley de Columbia Británica (que es prácticamente idéntico al artículo 44 de la ley de Saskatchewan):

«El inquilino tiene derecho a un disfrute tranquilo que incluye, entre otros, los derechos a … una privacidad razonable, a no sufrir molestias injustificadas, a la posesión exclusiva de la unidad de alquiler sujeta únicamente al derecho del propietario a entrar en la unidad de alquiler … (y) el uso de las zonas comunes para fines razonables y lícitos, sin interferencias significativas».

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